Vous envisagez d’acheter un bien immobilier avec un ou plusieurs coindivisaires ? L’achat en indivision est une solution pratique et flexible pour réaliser un investissement à plusieurs. Cependant, il est important de bien comprendre les règles qui régissent cette forme de propriété avant de se lancer. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour maîtriser l’achat en indivision et réussir votre projet immobilier.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’achat en indivision est une forme de propriété où deux ou plusieurs personnes acquièrent ensemble un bien immobilier, sans que chacune détienne une quote-part définie. Chaque indivisaire possède une part du bien, proportionnelle à sa contribution financière lors de l’achat. Cette situation peut résulter d’un choix volontaire (par exemple, deux amis souhaitant acheter une maison ensemble) ou d’un événement involontaire (comme une succession).
Les avantages de l’achat en indivision
L’achat en indivision présente plusieurs avantages :
- Simplicité : l’acquisition du bien se fait sans création de société, ce qui facilite les démarches administratives et réduit les coûts.
- Flexibilité : les coindivisaires peuvent décider librement des modalités de gestion du bien (location, occupation, travaux) et adapter ces décisions aux évolutions de leur situation personnelle ou financière.
- Accès à l’emprunt : l’achat en indivision permet aux coindivisaires de mutualiser leur capacité d’emprunt et ainsi d’accéder à des biens immobiliers plus chers qu’ils ne pourraient acquérir seuls.
Les inconvénients de l’achat en indivision
L’achat en indivision présente également quelques inconvénients :
- Risque de conflit : les décisions concernant la gestion du bien doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut entraîner des tensions entre les coindivisaires.
- Indivisibilité des dettes : en cas de non-paiement par l’un des coindivisaires, les autres peuvent être tenus responsables du remboursement de sa part.
- Difficulté de sortie: pour revendre sa part, un indivisaire doit obtenir le consentement des autres coindivisaires ou saisir la justice, ce qui peut prendre du temps et engendrer des frais supplémentaires.
Comment acheter en indivision ?
Pour réaliser un achat en indivision, voici les étapes à suivre :
- Trouver le bien immobilier correspondant aux souhaits et aux moyens financiers des coindivisaires.
- S’assurer que tous les coindivisaires sont solvables et capables d’emprunter. Il est important de vérifier leurs antécédents financiers et leur situation professionnelle.
- Rédiger une convention d’indivision, qui fixera les règles de fonctionnement et de gestion du bien (répartition des charges, décisions à prendre à l’unanimité ou à la majorité, etc.). Cette convention est facultative, mais vivement conseillée pour éviter les conflits ultérieurs.
- Signer l’acte authentique de vente chez un notaire, qui mentionnera la quote-part de chaque indivisaire.
Comment gérer un bien immobilier en indivision ?
La gestion d’un bien en indivision implique une certaine organisation entre les coindivisaires :
- Les décisions courantes, comme l’entretien du bien ou la fixation du loyer en cas de location, peuvent être prises à la majorité des deux tiers. Les décisions plus importantes, comme la réalisation de travaux importants ou la vente du bien, requièrent l’unanimité des coindivisaires.
- Les frais et charges liés au bien (taxes foncières, entretien, travaux) sont répartis entre les coindivisaires en proportion de leurs quote-parts respectives.
- L’occupation du bien doit être décidée par les coindivisaires. Ils peuvent choisir d’y habiter ensemble, d’y résider alternativement ou de le louer. En cas de désaccord sur l’occupation, un juge peut être saisi pour trancher le litige.
Comment sortir de l’indivision ?
Plusieurs solutions existent pour sortir de l’indivision :
- Vendre sa part à un autre coindivisaire ou à un tiers, avec l’accord des autres coindivisaires ou, à défaut, par voie judiciaire.
- Racheter la part d’un autre coindivisaire, en respectant les règles de préemption éventuellement prévues dans la convention d’indivision.
- Demander le partage judiciaire du bien, si aucun accord amiable ne peut être trouvé entre les coindivisaires. Cette procédure est longue et coûteuse, mais elle permet de mettre fin à l’indivision.
Achat en indivision : un choix à considérer avec soin. Si cette formule présente des avantages indéniables pour réaliser un investissement immobilier à plusieurs, elle nécessite également une bonne entente entre les coindivisaires et une organisation rigoureuse. En rédigeant une convention d’indivision claire et adaptée à votre situation, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet en toute sérénité.