Vous possédez un logement et vous souhaitez sous-louer une partie ou la totalité de celui-ci ? Cet article vous fournira un tour d’horizon complet sur les aspects légaux, fiscaux et pratiques de la sous-location, ainsi que des conseils pour mettre en place cette démarche en toute sérénité.
1. Les aspects légaux à vérifier
Tout d’abord, il est essentiel de connaître les règles juridiques qui encadrent la sous-location. En France, la loi ALUR du 24 mars 2014 précise les conditions dans lesquelles un locataire principal peut sous-louer son logement :
- le bailleur (propriétaire) doit donner son accord écrit pour la sous-location ;
- la somme demandée au sous-locataire ne doit pas excéder le montant du loyer payé par le locataire principal ;
- le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur pour l’exécution des obligations du contrat de location (paiement du loyer, entretien du logement, etc.).
Si ces conditions ne sont pas respectées, le locataire principal s’expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail et à des dommages et intérêts.
2. Les conséquences fiscales de la sous-location
En matière fiscale, il est important de déclarer les revenus tirés de la sous-location auprès de l’administration fiscale. Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sauf si vous louez une partie de votre résidence principale, auquel cas les loyers perçus peuvent être exonérés d’impôt sous certaines conditions :
- la pièce sous-louée doit constituer la résidence principale du sous-locataire ;
- le loyer demandé ne doit pas dépasser un plafond fixé chaque année par l’administration fiscale (en 2021, ce plafond est de 195 €/m² en Ile-de-France et 140 €/m² dans les autres régions) ;
- l’exonération concerne uniquement les personnes physiques et non les sociétés.
Dans tous les cas, il est conseillé de se renseigner auprès d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste pour connaître avec précision les obligations fiscales liées à votre situation.
3. La rédaction du contrat de sous-location
Pour sécuriser la relation entre le locataire principal et le sous-locataire, il est fortement recommandé d’établir un contrat écrit de sous-location. Ce document doit préciser :
- les coordonnées des parties (locataire principal et sous-locataire) ;
- la durée de la sous-location (qui ne peut excéder celle du bail principal) ;
- la description précise du logement et des parties communes ;
- le montant du loyer et des charges ;
- les conditions de dépôt de garantie et de résiliation.
Il est également recommandé d’annexer au contrat de sous-location une copie du bail principal, ainsi que l’autorisation écrite du bailleur pour la sous-location.
4. Les précautions à prendre pour éviter les litiges
Pour minimiser les risques de conflits entre locataire principal et sous-locataire, il est conseillé de :
- vérifier la solvabilité du sous-locataire (par exemple en demandant des justificatifs de revenus) ;
- effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour éviter les litiges sur les éventuelles dégradations ;
- souscrire une assurance habitation adaptée à la sous-location ;
- demander un dépôt de garantie au sous-locataire, qui sera restitué à la fin du contrat s’il n’y a pas eu de manquements (impayés, dégradations, etc.).
5. La promotion et la gestion de la sous-location
Pour trouver rapidement un sous-locataire, il est indispensable de bien promouvoir votre annonce. N’hésitez pas à utiliser les réseaux sociaux, les sites spécialisés dans la location immobilière ou encore les petites annonces locales. Pensez également à soigner la présentation de votre logement en mettant en avant ses atouts (emplacement, équipements, etc.) et en proposant des photos attrayantes.
Enfin, pour faciliter la gestion quotidienne de la sous-location, il peut être utile de mettre en place des outils pour simplifier les échanges et le suivi des paiements. Par exemple, vous pouvez utiliser un logiciel de gestion locative en ligne ou encore créer un groupe WhatsApp dédié à la communication avec le sous-locataire.
Ainsi, sous-louer son logement peut représenter une source de revenus intéressante, à condition de respecter les règles juridiques et fiscales en vigueur et de prendre les précautions nécessaires pour sécuriser la relation entre locataire principal et sous-locataire. En suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet de sous-location.